Affrontiamo oggi uno dei temi più cari agli italiani, ossia l’investimento immobiliare. Per investimento ovviamente non parliamo della casa in cui si vive o che vogliamo dare ai nostri figli, ma di quegli immobili che compriamo per affittare e da cui ricavare una rendita o un apprezzamento di valore.

Escludiamo quindi, anche tutti i casi in cui lo stesso immobile viene acquistato all’asta (se si tratta di un vero affare sul valore) o in forma di nuda proprietà (investimento completamente infruttifero fino alla possibilità di godimento).

Investire in immobili viene da sempre considerato un atteggiamento sicuro e stabile. Si stima che oltre il 75% delle famiglie italiane possegga almeno una casa di proprietà e che esista più di un immobile per cittadino (fonte ISTAT e Agenzia delle Entrate).

Puntare sul ‘solido’ mattone viene preferito alla ‘carta’ finanziaria: ma gli investimenti immobiliari sono ancora da considerare convenienti e a basso rischio?

Il mattone è da sempre in cima ai desideri delle famiglie italiane. Tuttavia è opportuno considerare il mercato immobiliare esattamente come tutti gli altri strumenti finanziari, approfondendone i fattori positivi e le criticità come per qualsiasi altro investimento.

Tra i fattori più importanti da esaminare almeno cinque sono di assoluto rilievo:

  • la tendenza degli immobili a rivalutarsi nel tempo,
  • le tasse e le imposte,
  • la locazione,
  • la manutenzione
  • l’illiquidità dell’investimento.

LA RIVALUTAZIONE

Per quanto riguarda la predisposizione a rivalutarsi nel tempo, se è vero che ogni immobile fa storia a sé, è però vero che negli ultimi 15 anni il valore di un immobile in Italia è sceso in media del 10%: tenuto conto anche dell’effetto dell’inflazione, la perdita di potere d’acquisto di un investimento in immobili nel nostro paese è ammontata dal 2005 a oggi a circa il 26%.

Più in generale, nel lunghissimo termine, l’investimento in immobili si dimostra meno remunerativo rispetto alle azioni. Lo conferma uno studio del 2017  della Federal Reserve Bank of San Francisco (“The Rate of Return on Everything, 1870–2015”) che ha analizzato i tassi di rendimento reali delle attività finanziarie e immobiliari, dal 1870 al 2015, in 16 paesi del mondo.

Come si può leggere nella tabella precedente, anche in Italia il mattone ha offerto un rendimento annuo inferiore alla Borsa sia dal 1870 e sia dal 1980 in poi. In base ai calcoli effettuati dalla Fed di San Francisco, infatti, risulta che dal 1950 al 2015, il rendimento medio annuo reale delle azioni si sia attestato nel nostro paese al 6,18% contro il 5,55% di quello dell’immobiliare, mentre dal 1980 al 2015 il mercato azionario si è apprezzato in media del 9,45% contro il 4,57% dell’immobiliare.

TASSE E IMPOSTE

Ci sono poi da considerare le tasse e le imposte. Se al momento la prima casa resta immune ai trattamenti fiscali, nel caso degli altri immobili il peso di IMU, tasse locali di vario genere, spese condominiali, pagamenti delle utenze domestiche è tutt’altro che trascurabile.

In prospettiva, tenendo conto che le seconde case vengono considerate un bene ‘non di prima necessità’, non è affatto escluso che la scure del fisco nazionale e comunale non ricada ancora sugli immobili non prima casa.

In tutti i casi, per chi acquista un immobile per affittarlo, le problematiche non mancano. Oltre alle tasse e alle imposte va considerato che il mercato degli affitti in Italia non si è ancora ripreso dalla grande crisi del 2008-2009. Esistono vaste aree dove l’offerta supera di gran lungo la domanda mentre dove avviene il contrario, i prezzi hanno raggiunto quotazioni al mq esagerate.

Ad ogni modo, si stima che le diverse voci di tasse, imposte e spese arrivino ad incidere tra il 40% e il 50% del canone di affitto. Inoltre, emerge un elevato tasso di morosità da parte degli inquilini a cui non sempre i proprietari degli immobili possono opporsi per tutelare i propri diritti.

LE SPESE DI MANUTENZIONE E L’ILLIQUIDITÀ DELL’INVESTIMENTO

Per tenere in ordine un appartamento il proprietario deve intervenire in modo frequente sia per preservare il valore commerciale dell’immobile (facciata della casa, imbiancatura, tubature, infiltrazioni ecc.) e sia per rispettare le norme statali e locali, peraltro in continua evoluzione anno dopo anno.

Infine, ma non certo per importanza, va ricordato come la natura degli investimenti immobiliari sia poco liquida. Per vendere la propria casa, soprattutto a un prezzo ragionevole, serve aspettare a volte diversi mesi. Vanno poi aggiunti anche gli eventuali costi di intermediazione che sono abbastanza elevati. L’illiquidità del mercato immobiliare rappresenta un fattore di rischio: chi si trovasse costretto a vendere in poco tempo potrebbe essere portato ad accettare offerte inferiori ai costi sostenuti in partenza, ottenendo una perdita dal proprio investimento.

Alla luce di tutte queste considerazioni se si possiede già una prima casa, è sconsigliabile dedicare tutti i risparmi (o gran parte di essi) al settore immobiliare in modo da ridurre notevolmente il rischio del portafoglio complessivo.

Marianna Genovese – Consulente Finanziario certificato EFPA

mariannagenov@gmail.com

Per consultare gli altri articoli del corso di educazione finanziaria clicca qui