Lastrico solare infiltrazioni e danni: ripartizione delle spese e risarcimenti
Con l’approssimarsi della stagione estiva, per molti Condomini si pone il problema inerente all’esecuzione dei lavori di manutenzione del lastrico solare e/o terrazzo di copertura del Fabbricato, ed allora si pone la discussione dell’annosa vicenda della ripartizione delle relative spese.
A chi competono?, ma il lastrico è di proprietà esclusiva o comune?
Il lastrico solare è la parte superiore dell’edificio condominiale che sovrasta il fabbricato e svolge contemporaneamente le funzioni di copertura totale o parziale del Fabbricato consentendone il calpestio. Il lastrico solare si presume di proprietà comune (art.1117cc), ma può senza dubbio essere di proprietà esclusiva; o ancora può essere di proprietà comune ma con uso esclusivo di un unico condomino. Se tutti usano del lastrico, tutti partecipano, alle spese di riparazione e ricostruzione.
Occorre distinguere le varie ipotesi:
1) lastrico solare di proprietà comune la ripartizione delle si adotta ilcriterio del 1° comma art. 1123 codice civile e quindi si dividerà in base alla quota millesimale per ognuno dei condomini
2) lastrico solare che copre solo parte dell’edificio per cui e l’uso esclusivo spetterà ad un insieme di condomini e quindi la ripartizione delle spese avverrà in proporzione ai millesimi solo dei comproprietari che occupano quel lato dell’edificio.
3) lastrico solare ad uso esclusivo o in proprietà esclusiva (art.1126 c.c.) allora in questo caso le spese verranno ripartite, per un terzo in capo a chi ne ha l’uso esclusivo o la proprietà esclusiva e per due terzi in capo ai condomini che ne traggono utilità.
Ove un regolamento contrattuale di condominio stabilisca criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli sopra illustrati, si applicherà il regolamento e non l’art. 1126 cod. civ. ( Cass., sent. n. 1141 del 13.5.1964 ).
Per quanto riguardo il risarcimento dei danni causati a terzi, e cagionati dall’omessa esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria su lastrico solare in edificio condominiale, ed a carico del condominio, i singoli condomini sono tenuti, nei rapporti interni tra loro, a concorrere al risarcimento dei danni secondo i criteri di cui all’art. 1126 cod. civ. e in merito alla ripartizione delle spese condominiali, se viene accertata la responsabilità del condominio, è bene sottolineare che da ultimo la Corte di Cassazione con Ordinanza n. 13526/2014, ha stabilito che le stesse dovranno essere ripartite secondo i millesimi di proprietà di tutto il condominio, a prescindere dall’utilità che se ne trae,laddove si dimostri la mancata solerzia del condominio nell’ordinare riparazioni in maniera tempestiva.

Avv. Mara Cappelli

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