Abbiamo analizzato qui l’attuale situazione del settore immobiliare e le conseguenze di un investimento in immobili da una decina d’anni ad oggi.

Ma se da investitore, volessi partecipare comunque al mercato immobiliare senza espormi con tutto il capitale su uno o più fabbricati magari anche situati nella stessa zona geografica?

Posso acquistare fondi immobiliari e Real Estate Investement Trust (REIT).

Le differenze fondamentali tra un investimento diretto in un fabbricato e l’acquisto delle quote di un fondo immobiliare o REIT, sono principalmente:

  • il capitale iniziale minimo che sui fondi di norma ammonta a 1000 euro;
  • nessuna responsabilità sulla gestione di fitti, compravendite, manutenzioni;
  • la liquidabilità. Essendo fondi quotati si vende sul mercato, anche se proprio come per gli immobili, se il mercato è in ribasso anche il nostro fondo potrebbe essere in perdita;
  • la diversificazione geografica, in quanto solitamente non investono in una sola zona, ma a livello nazionale e anche internazionale.

I fondi immobiliari di diritto italiano sono fondi chiusi quotati.

Gestiscono un patrimonio di immobili di tipo residenziale, uffici oppure strutture ricettive come alberghi e villaggi turistici o fabbricati industriali. Solitamente il patrimonio del fondo è specializzato in una sola di queste tipologie.

Possiamo acquistare quote di questo patrimonio e godere dei risultati della gestione che prevede la sola gestione dei fitti o la compravendita di questo tipo di immobili oppure, la dismissione totale del patrimonio immobiliare entro la data di scadenza.

Un fondo immobiliare chiuso raccoglie il patrimonio in fase di collocamento, ha una durata prestabilita e di norma non è più accessibile al prezzo iniziale, ma è possibile acquistarlo su Borsa Italiana a prezzo di mercato.

Il patrimonio di un fondo immobiliare può essere costituito dai soldi degli investitori che poi vengono utilizzati per acquistare gli immobili da gestire, oppure da un patrimonio immobiliare preesistente che viene apportato al fondo.

Solitamente questi fondi hanno una durata di 7 anni più 3 anni cosi detti “di grazia”, in cui se non si è riusciti a raggiungere l’obiettivo di gestione, si tende a farlo.

Ogni anno staccano un dividendo, rinveniente dalla gestione del fondo ed è possibile che ci siano periodiche restituzioni di quote del capitale iniziale, se nella gestione è prevista la vendita degli immobili sottostanti e il non reimpiego per nuove acquisizioni.

Sul mercato è possibile acquistare quote di questi fondi su Borsa Italiana, ma attenzione! Una quota sotto la pari rispetto al prezzo di emissione non è detto che sia un buon affare. Il capitale non è mai garantito e quindi non c’è un prezzo stabilito di rimborso a scadenza.

Un Real Estate Investment Trust, ossia REIT, è una società che opera nel settore immobiliare e che possiede, amministra e finanzia beni immobili che generano un reddito.

In linea di massima, i REIT sono riconducibili a tre categorie principali: azionari, ipotecari e ibridi.

I REIT azionari rappresentano la categoria più significativa sul mercato finanziario. Quest’ultimi investono in proprietà immobiliari, come complessi residenziali, uffici, alberghi o strutture sanitarie, che generano un reddito. Inoltre, devono garantire il 90% dei proventi del portafoglio sotto forma di dividendi.

I REIT ipotecari investono soltanto in mutui, ovvero prestano denaro a proprietari e operatori immobiliari. Il loro profitto è costituito dalla differenza tra gli interessi generati dal mutuo e il costo di finanziamento di tali mutui. Da sottolineare, come questi strumenti sono maggiormente sensibili alla variazione dei tassi di interessi.

Infine, i REIT ibridi investono sia in immobili che in mutui ipotecari.

I REIT sono acquistabili sia come partecipazione azionaria che in forma di ETF o fondi comuni che investono in diverse società contemporaneamente e garantiscono oltre alla liquidabilità anche la diversificazione sia aziendale che geografica.

Marianna Genovese – Consulente Finanziario certificato EFPA

mariannagenov@gmail.com

Per consultare gli altri articoli del corso di educazione finanziaria clicca qui