Quale sorte va incontro chi intende acquistare una abitazione sottoscrivendo un contratto di Mutuo?

Con la crisi che attanaglia gli Italiani, a parere della scrivente, ancora una volta dal Consiglio dei Ministri in data 21.04.2016 è stato approvato un provvedimento che può acuire ed aggravare lo stato di indigenza di molte famiglie.

Mi riferisco, al decreto sui mutui e sui pignoramenti delle casa per coloro che non pagano le rate , ed in vista della sua entrata in vigore è utile ricordare quali sono le novità.

La banca potrà pignorare la casa dopo 18 rate non pagate di mutuo, anche non consecutive, e senza passare dall’asta giudiziaria. 

Sulla carta l’operazione dovrebbe offrire dei vantaggi ai consumatori. Tuttavia la fase applicativa rischia di creare più problemi che benefici.

Andiamo per ordine !! Sino ad oggi, prima di mettere le mani sull’immobile, la Banca doveva rivolgersi al tribunale, e solo se il mutuatario era inadempiente per ben sette volte poteva avviare la procedura esecutiva sull’immobile .

Così, in media, per arrivare alla vendita dell’ immobile sottoposto ad ipoteca erano necessari circa sette –otto anni.

Con il Decreto Mutui che, recepisce la direttiva europea 17 del 2014 , cambiano completamente le regole.

Alla luce della nuova normativa, coloro che intendano da oggi in poi acquistare un immobile sottoscrivendo un contratto di mutuo devono infatti sapere che:

1)C’è l’obbligo dell’assistenza di un consulente per tutelare il consumatore per spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (Taeg)

  1. Con la sottoscrizione della clausola che prevede la vendita diretta della casa, nel caso di mancato pagamento della rate del mutuo, sara’ prevista la possibilità che il mancato pagamento di 18 rate comporterà sarà il  trasferimento della proprietà dell’immobile alla banca.
  2. Che tale trasferimento di proprietà sarà automatico e la casa potrà essere venduta senza essere messa all’asta
  3. La norma non sarà applicabile ai contratti in essere, ma soltanto per i contratti di mutuo futuri, firmati dopo l’entrata in vigore della legge. 
  4. L’ipotesi di vendere direttamente la casa dopo 18 rate non pagate non è prevista nemmeno nei casi di surroga dei contratti di mutuo precedentemente sottoscritti.
  5. La novità più importante è costituita dall’ estinzione del debito, ovvero se anche il ricavo dal pignoramento della casa è inferiore, il debito si intenderà comunque estinto .  

Questo è un punto molto importante. 

Il debito che il cliente ha contratto con la banca non pagando le rate del mutuo si considera estinto nel momento della vendita dell’immobile anche se il ricavato fosse inferiore al valore del debito In caso di valore superiore invece il cliente ha diritto a incassare l’eccesso

Ecco un esempio pratico: Se io ho un debito con la banca di 200 mila e dalla vendita della mia casa la banca incassa solo 100mila euro, il mio debito è comunque estinto, la banca non può chiedermi i 100mila euro mancanti per arrivare a 200mila. Al contrario se il mio debito è di 100mila euro e l’incasso della banca è di 200mila euro, io ho il diritto ad avere i 100mila euro che eccedono il valore del mio debito.

Avv. Mara Cappelli

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