È uno degli argomenti più spinosi che si trovano ad affrontare le persone che detengono quote in comune di un appartamento, una situazione nella quale c’è necessità di giungere a compromessi importanti anche su argomenti di gestione quotidiana e, principalmente, in caso di vendita. Grazie anche al supporto del team di AvvocatoAccanto, l’innovativo progetto di studio legale online messo a punto dallo Studio Legale Achilli e Associati di Milano, oggi proviamo a chiarire alcuni dettagli sulla comproprietà di un immobile e a fornire alcune indicazioni a chi si affronta questo tema.

Una situazione comune

Il primo aspetto riguarda la portata del “fenomeno”: la comproprietà infatti è molto frequente in ambito familiare, e quindi tra marito e moglie, fratelli e così via. Basti pensare che secondo il Fisco nazionale il 57 per cento del totale delle persone fisiche proprietarie di case in Italia risulta coniugato, ovvero una platea di potenziali comproprietari di 14 milioni di persone. Potenziali perché ovviamente i coniugi non sono sempre in regime di condivisione dei beni, ma il dato è comunque rilevante.

I comproprietari di immobili in Italia

A questi poi vanno aggiunti altri casi particolari, come i 2,3 milioni di vedovi e vedove residenti in Italia, una parte dei quali ha maturato il diritto d’abitazione sulla casa familiare, o la quota di 1,2 milioni di separati e divorziati, perché l’assegnazione dell’ex casa coniugale, quando formalizzata dal giudice, è una delle circostanze in cui la dimora viene parificata per legge all’abitazione principale.

I casi spinosi

Per capire quanto possano essere specifici e intricati gli sviluppi di tali situazioni, prendiamo in esame un caso sottoposto al sito avvocatoaccanto da un cliente, che insieme ad altri cugini si è ritrovato erede di un immobile alla morte di un lontano parente: la difficoltà nasce nel momento in cui la maggioranza è interessata a cedere la casa, ma incontra la resistenza della parte rimanente dei comproprietari, che di fatto crea una fase di stallo.

Difficoltà nella vendita per il mancato accordo

Secondo i legali, per vendere la casa in questione “è necessario il consenso di tutti i comproprietari o coeredi“, perché i vari parenti non hanno diritto non sull’intero bene, bensì solo su una quota, ossia una frazione aritmetica che rappresenta la misura della sua partecipazione. Pertanto, “in mancanza di accordo, come nel caso di specie, uno o più dei comproprietari può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria, affinché la comunione sul bene venga sciolta con la divisione. Trattandosi di un immobile, ossia di un bene indivisibile, il Giudice ne potrà disporre la vendita all’asta”.

Il ricorso legale

In difetto di assenso da parte degli altri comproprietari, infatti, la soluzione per arrivare alla vendita di un immobile in comproprietà risulta quella di intraprendere un procedimento di divisione giudiziale, che si attua attraverso un vero e proprio procedimento giudiziario a cui devono partecipare tutti i condividenti. Solo in questo modo si può riuscire a garantire il diritto di ciascun partecipante alla comproprietà a ottenere la divisione del patrimonio comune anche quando non vi sia il consenso degli altri condividenti; sostanzialmente, questo significa che diventa necessario intraprendere un giudizio anticipando le spese del giudizio, della relazione notarile, del perito, che in genere si conclude con la vendita del bene all’asta dal Tribunale.